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隨著商業(yè)貸款政策收緊，商貸利率不斷提升，商業(yè)貸款買房的成本壓力不斷升高，相比之下，公積金貸款的低利率優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)出來，不過公積金這種貸款方式未必適合所有人，它同樣有著自己的優(yōu)勢(shì)和限制條件。
一、低利率占很大優(yōu)勢(shì)
據(jù)最新房貸報(bào)告顯示，8月份商業(yè)貸款全國(guó)平均利率已經(jīng)漲到5.12%，而公積金貸款5年期以上的利率為3.25%，比商貸低了近2%，利率低意味著支付的總利息低，總的購房成本就要低，這是公積金貸款最大的優(yōu)勢(shì)。
除了利率低，如果在符合條件的前提下提前還款，公積金貸款還有不收違約金的優(yōu)勢(shì)。太原市住房公積金管理中心人士介紹，目前住房公積金貸款采用等額本金的還款方式，貸款利息隨本金逐月遞減，月還款額逐月遞減。借款人正常償還貸款一年后，可提前償還住房公積金貸款，提前還款需到承貸分理處申請(qǐng)辦理，免收違約金和手續(xù)費(fèi)，同時(shí)也沒有額度限制。
公積金除了可以用來買房，還能用于租房、建造、翻建、大修具有自主產(chǎn)權(quán)的住房，公積金可用來繳納物業(yè)費(fèi)、房租，可以說如果公積金活用起來，對(duì)解決職工住房問題有很大幫助。
此外，小編還了解到，關(guān)于公積金的繳存，很多職工并不清楚，公積金屬于繳存職工的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，對(duì)于已婚人士，也是作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)處置的，用商業(yè)貸款買房的，可以申請(qǐng)?zhí)崛」e金用于償還房貸，緩解貸款壓力。
繳存公積金的時(shí)候，職工和公司要繳相同的比例，比如繳存基數(shù)是5000元，繳存比例為10%，那么公積金賬戶內(nèi)的資金是職工和公司繳存之和，為5000×10%+5000×10%=1000元，公積金賬戶內(nèi)的資金可以翻一倍。
二、使用限制要注意
貸款有最高額度最為明顯的就是貸款限額，每個(gè)城市都有最高貸款限額，個(gè)人跟夫妻申請(qǐng)的最高額度也不同。
繳存年限也和貸款額度息息相關(guān)。比如，太原某繳存職工繳存公積金3年及以下，其貸款額度上限為30萬元;以此類推，繳存滿4年、上限為40萬元，8年及以上上限為80萬元。太原貸款最高額度最多80萬元，最少的30萬元，對(duì)于省內(nèi)房?jī)r(jià)較高的太原，一套改善型三居室總房?jī)r(jià)達(dá)到100多萬以上，此時(shí)幾十萬元的額度明顯不夠全部貸款，職工不得不采取組合貸的形式貸款。但有些樓盤不支持組合貸款，所以這類繳存職工只好選用商業(yè)貸款，他們的公積金利用率就會(huì)較低。
貸款額度和職工對(duì)公積金的繳存時(shí)間有著很嚴(yán)格的要求，想使用公積金貸款，在太原申請(qǐng)貸款時(shí)，借款人需要連續(xù)足額繳存公積金6個(gè)月(含)以上，且公積金賬戶處于繳存狀態(tài)。這對(duì)于入職不久或中間公積金有過斷繳的繳存者則比較嚴(yán)格。
如果公積金貸款已獲得批準(zhǔn)，但放款周期比商業(yè)銀行放款周期略長(zhǎng)。根據(jù)省內(nèi)不同的城市，申請(qǐng)時(shí)限也各不相同，有的申請(qǐng)需要一個(gè)月，有的甚至需要兩個(gè)月以上。記者獲悉，正是因?yàn)榈却陂L(zhǎng)、回籠資金太慢，不少開發(fā)商、賣家都不愿意接受公積金貸款的買家，這對(duì)買房人來說比較不利。
三、年底貸款急職工謹(jǐn)防欺詐
為了解決買房人貸款的燃眉之急，部分小廣告宣傳“公積金能夠迅速放款、足額貸款”。業(yè)內(nèi)人士透露，這些機(jī)構(gòu)宣稱能夠幫助職工提高繳存基數(shù)、掛靠繳存等方式來提高貸款額度，從而能夠順利審批，這種方法是不可行的。
首先，這種違規(guī)操作行為給住房公積金管理帶來不良影響，影響合規(guī)繳存職工的權(quán)益;同時(shí)，目前公積金中心對(duì)這類違規(guī)行為執(zhí)行了強(qiáng)化監(jiān)管，在審批時(shí)非常嚴(yán)格，如發(fā)現(xiàn)賬戶存在可疑情況，將進(jìn)行嚴(yán)格審查。如發(fā)現(xiàn)確實(shí)存在違規(guī)情況，根據(jù)《太原市住房公積金管理中心關(guān)于利用虛假資料等非法手段套取住房公積金行為的處理規(guī)定》，對(duì)于采取欺騙手段提取住房公積金的，5年內(nèi)(含五年)不得提取本人賬戶內(nèi)的住房公積金余額，取消5年內(nèi)(含五年)本人及配偶申請(qǐng)住房公積金貸款資格。對(duì)利用虛假資料已辦理了提取手續(xù)的行為人，將責(zé)令限期退回違規(guī)所提住房公積金款額，并將此情況函告該行為人所在單位，并將該行為人的行為錄入中心信息系統(tǒng)，作為不良行為記錄依法向社會(huì)公開并納入征信系統(tǒng)。
不少繳存職工認(rèn)為公積金余額可以提取出來作為購房首付，這個(gè)觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。業(yè)內(nèi)人士解釋道：“購房人只有在實(shí)際發(fā)生購房行為后，提供相關(guān)合法購房證明材料，才可以辦理提取手續(xù)。”也就是說，首付款需要自籌，在辦理完買房手續(xù)后申請(qǐng)?zhí)崛。拍苋〕龉e金余額用于購房。例如，公積金的提取總額不能超過房款總額。貸款購買的房屋總價(jià)為30萬元，而公積金存儲(chǔ)余額有35萬元，只能提取30萬元的公積金，剩余的5萬元公積金不能提取。
年底著急貸款的職工要注意：提取住房公積金應(yīng)當(dāng)從太原市各公積金分理處的正規(guī)渠道辦理;對(duì)于有人借“公積金管理中心”的名義騙取市民的個(gè)人信息或錢款要提高警惕，切勿相信這類來電或短信;公積金繳存職工不要輕易透露個(gè)人的公積金信息或密碼，更不要給陌生人匯款支付所謂的“手續(xù)費(fèi)”。如果不慎上當(dāng)受騙，個(gè)人身份證號(hào)、家庭單位地址、公積金賬戶密碼等泄露，要立即更改相關(guān)賬戶密碼。
